房地产行业发展至今已经超过30年，社会与经济环境也发生了深刻的变化，使得房地产有关现行政策与机制中出现了与人们追求美好生活不相一致的情况，经初步调研主要包括以下内容：
     一、“预售制”严重侵占消费者权益
     现行的预售制对“房屋质量”从根源上起着负面作用，即便改进后的所谓“现房销售”依然是形式上的，本质仍然是“预售”，开发商并没有将房屋建好之后再出售，购买者至少提前二年以上就将“全额房款”交给了开发商，后期开发商如何建房，完全就成为了“无约束”的行为，购房者这一房屋所有权拥有者对房屋本身包括质量在内很多事情束手无策，质量问题比比皆是。
    二、工程质量过程监督与管控缺位
    开发商从土建施工开始直到装修工程结束，全程自说自画，一方面行业监理流于形式，另一方面政府职能部门职责在弱化。统计下来平均每个区级“质检站”人数不到4人，对大大小小工程项目完全没有过程监督的能力，相关工程质量验收仅以“文案”作为抓手，对工程实体本身仅采取“形式性抽查”。对于一些渗漏水等隐蔽工程、不可逆工序没有检验手段，并且已有的形式性检验都带有明显的“滞后性”，同时工程中普遍存在交叉施工现象泛滥、装修材料以次充好、装修质量差等等问题，但购房者在整个过程中无法知情、无法查验。

 三、大宗不动产以维修替代质保的机制不合理

房屋交付后一旦出现问题，就进入“维修”阶段，“新房”秒变“旧房”和“次品”的现象将质量保障与开发商完全脱钩。对于商品房这样的“大宗不动产”维修并不能改变质量的原本，业主对于“次品”仍然“全额买单”，老百姓有关商品房维权事件随之成为家常便饭，以小博大往往得不到应有的权益保障。

四、“代建制”门槛低

房地产代建项目主要形式是由“代建商”负责“建房”，但其本身在项目中不投入资金，而开发商只负责“收钱”，并不负责建房，在整个项目策划和销售过程中又完全“依托”代建商的品牌作为全部卖点，购买者完全不知情。一方面开发商随时抽取项目资金挪作他用，另一方面代建商依据工程进度与开发商结算“代建酬金”，完全忽视质量问题，代建模式造成了权利与责任的严重错位，对开发商和代建商几乎没有约束管道，而真正的所有者的权益再次被架空。

以上行业现状已经完全违背了初心，所有的代价都由购买者来买单，究其原因是代建商和开发商钻政策的空子，规避市场主体责任，涉嫌“虚假销售”，这也说明了其违法成本低，因而有恃无恐的侵占老百姓的利益。

为此建议：

一、取消“预售制”，改成实实在在的“现房销售”，让老百姓有约束开发商的抓手。

二、试行引入第三方监督机制，可以以购买服务的形式向社会公开招标，切实履行政府监管职能。
     三、实施有利于老百姓的商品房建设项目“资金监管办法”。
     四、制定公平的“退房”政策，当质量出现问题，由开发商以同类二手房均价作为退房款执行标准。
     五、推行市场禁入制度，对不良开发商、不达标开发商采取市场禁入措施。